Asumisen onni ja onnettomuus

Asumisen ongelmat ovat piinanneet Suomea kauan, mutta viime aikoina pulmat ovat keskittyneet varsinkin pääkaupunkiseudulle. Asuntojonojen kasvu ja asunnottomuuden lisääntyminen ovat herättäneet paljon kysymyksiä maassa harjoitetun asuntopolitiikan tuloksista. Helsingin asunto-ongelmien merkitystä ei pidä vähätellä, sillä asumiseen liittyvät pulmat vaikuttavat laajasti koko Helsingin seudun kehitykseen.

Mutta onko enää löydettävissä ratkaisumalleja, jotka toimivat 2000-luvun maailmassa? Onko julkisen vallan asuntopoliittisilla päätöksillä mitään merkitystä yhä avoimemman maailmantalouden pyörteissä? Pystyvätkö markkinat hoitamaan kuilun asuntotarpeiden ja -tarjonnan välillä?

Asuntoasiat ovat hyvin ja huonosti

Maamme hallitus teetti hallitusohjelmansa mukaisesti tutkimuksen asuntotilanteesta. Tulokset julkaistiin vuoden 2002 lopussa. Vuonna 1970 Suomessa oli 1,52 miljoonaa kotitaloutta ja 1,46 miljoonaa asuntoa. Vuonna 1999 oli puolestaan 2,27 miljoonaa kotitaloutta ja 2,48 miljoonaa asuntoa. Kuumaa vettä ja muita perusmukavuuksia oli noin 40%:ssa koteja vuonna 1970, kun sama luku vuonna 1999 oli 90%.

Samankaltaisia lukuja löytyy lisää. Yleisesti siis voidaan sanoa, että Suomessa asuntoasiat ovat edenneet viime vuosina hyvään suuntaan. Mutta elämä ei ole keskiarvojen seuraamista.

Pääkaupunkiseutu on muuhun Suomeen verrattuna asuntopulmien suhteen eri maailmaa. Täällä asuminen on kohtuuttoman kallista, oli asuntotyyppi mikä tahansa. Vuokratason tai asuntojen korkean hinnan ohella helsinkiläinen asuu vielä ahtaammin kuin muualla maassa taikka muissa pohjoismaiden pääkaupungeissa.

Satamaratkaisu demokratian voitto

Helsingin kaupungin alueella perusongelmana on vapaana olevan rakennusmaan puute. Ongelmia lisäävät vielä uuden rakennus- ja maankäyttölainsäädännön mukanaan tuomat hidasteet. Helsingin yleiskaavan uudistamistyössä on jouduttu toteamaan, että uusia suurempia rakennuskohteita löytyy vain mahdollisesti vapautuvalta Malmin lentokentän alueelta ja Vuosaaren sataman rakentumisen myötä vapautuvilta nykyisiltä satama-alueilta ja Keski-Pasilasta.

Satamaratkaisun lykkääntyminen aiheutti Helsingille vuosien viivästymisen asuinrakentamisessa vanhoille satama-alueille. Vahingot ovat yhteiskunnallisesti valtaisat, aivan toista luokkaa kuin ne haitat, joita sataman rakentaminen Vuosaaren luonnolle aiheuttaa. Onneksi satamapäätös syntyi, ja demokratia vei voiton. Satamapäätöksen selkein hyötyjä on varmasti asuntojonoissa odottava ihminen tai perhe - unohtamatta helsinkiläistä veronmaksajaa, joka tiivistyvän yhteiskuntarakenteen kautta saa jatkossa paremman kaupunkirakenteen mukanaan tuomat säästöt sekä kukkarolleen että omalle elinympäristölleen.

Mutta asuntorakentamisen pulmia ei ratkaista yksin Helsingin sisäpuolella. Haasteet ulottuvat paljon Helsinkiä laajemman alueen kontolle ja yhteiseksi tulevaisuuden koetinkiveksi.

Helsingin seudulla on jo pitkään vallinnut tilanne, jossa asuinkunta ja työssäkäyntikunta ovat usein kaukana toisistaan. Kuntien yhteinen maankäytön suunnittelu ei ole edennyt samaan tahtiin. Uudenmaan maakuntakaava on valmistumassa tänä vuonna. Se luo yleisluonteiset maankäytön rajaukset, mutta yhteisiä yleiskaavaseminaareja alueen poliitikkojen välillä ei ole käyty. Tähän kaikkeen on vielä lisättävä lähinaapurimme Sipoo. Helsingin itänaapurissa suunnitellaan alueita aivan eri ajatuksella kuin Helsingissä. Helsingin seutu kaipaa paljon tiiviimpää poliittista ohjausta maakäytölle. Virkamieskeskustelu seminaareissa ei enää riitä.

Uusi iso kaupunki

Helsingin, Espoon, Vantaan ja Kauniaisten yhdistäminen ei ole uusi idea. Kaupunkien maankäyttöperiaatteet poikkeavat jonkin verran, samoin olosuhteet. Eikä työssäkäyntialue rajoitu enää pääkaupunkiseudulle. Ilman huomattavasti voimakkaampaa yhteistyötä seudun maankäyttö pirstaloituu, ja luo veronmaksajien kannalta kalliin kaupunkiseudun. Liikenneratkaisut määrittelevät paljon sitä, miten ja missä työssäkäyvät ihmiset voivat asua. Pääkaupunkiseudun liikennejärjestelmä ei kehity riittävän nopeasti pelkillä muutaman kunnan kompromissiratkaisuilla.

On luotava päätöksentekomekanismit, jossa yksi yhteinen suunta löytyy. Autokaupunki länteen ja metrokaupunki itään ei voi olla optimaalinen ratkaisu alueelle, jossa on vain noin miljoona ihmistä. Pääkaupunkiseudulle on siis luotava kokonaan uusi iso kaupunki - tai sitten jonkinlainen poliittinen toimielin, joka ratkaisee kuntien maankäytön haasteet ylikunnallisesti. Kaavoitusoikeuden siirto jollekin virkamiestoimielimelle ei riitä eikä varmasti toimi. Tässä suhteessa Helsingin seudulla on myös tarkasti pohdittava Suomessa uudenlaista, suoralla vaalilla valittavaa aluehallintoa. Maankäytön ohella alueelliseen, vaaleilla valittuun toimielimeen ajavat myös terveystoimen ja sosiaalitoimen mukanaan tuomat monet ylikunnalliset haasteet.

Oma koti ja perunamaa

Me suomalaiset haluamme asua omissa taloissamme. Näyttää olevan niin, että oman kodin omistamiseen suomalainen on valmis uhraamaan jopa oman ja läheistensä terveyden. Näin ainakin voi väittää, kun katsoo tilastoja. Asumismuodoista suosituinta on omistusasuminen. Noin kaksi kolmasosaa asunnoista Suomessa on omistusasuntoja (64%), sitten tulevat julkisesti tuetut vuokra-asunnot (17%), vapaarahoitteiset vuokra-asunnot (15%) ja asumisoikeusasunnot (1%).

Valtio on myös tukenut voimakkaasti asunnon omistamista verovähennysoikeuksin. Nuorten, usein opintovelkaisten perheiden kohdalla verovähennysoikeus on varmasti erittäin perusteltu ratkaisu. Mutta kaikkien verovähennysten saajien kohdalla tällaiseen tukeen ei ole tarvetta. On varmaa, että mahdollisten tuloveronalentamiskeskusteluiden aikaan asuntojen verovähennykset otetaan jatkossa myös pöydälle. Verovähennysten poistaminen kaikilta olisi tyhmää asuntopolitiikkaa, mutta sen kohdentuminen kaikille ei palvele vähennysten lähtökohtaisia tavoitetta. Euron mukanaan tuoma markkinakorkojen vakaa ja kohtuullisen alhainen taso on myös lisännyt asuntolainakysyntää.

Omistusasumiseen on ajauduttu myös sen takia, että meillä Suomessa on pitkään ollut turhan kapeat valinnan mahdollisuudet asuntomarkkinoilla. Joko asut vuokralla tai omistat. Osaomistusasuminen ei ole vielä ollut kustannuksiltaan sellaista, että se innostaisi asuntojen ostajia.

Maan hinnan kontrollointi ohi markkinoiden esimerkiksi ns. Hitas-mallin mukaan on ollut yksi mahdollisuus Helsingissä, missä markkinahinnat ovat yleisesti nostaneet asumiskulut kohtuuttomiksi tavallisille asunnonomistajille. Hitasjärjestelmän hyvä puoli on sen edullisuus markkinahintoihin verrattuna. Näin erityisesti kovan asuntokysynnän kausina. Hankaluutena voidaan selvästi nähdä järjestelmästä ulospääsy.

Nuoret perheet kasvavat ja vanhenevat sekä haluavat varmasti vaihtaa asuntoja pienempiin tai isompiin tarpeen mukaan. Helsingissä on suuri pula isoista Hitasasunnoista. Hitasjärjestelmän heikkoutena on vaadittavan suhteellisen monipuolisen asuntovalikoiman riittämättömyys.

Viime laman aikoihin Hitasasuntojen ja ns. vapailla markkinoilla olevien asuntojen hintojen välillä ei ollut suuria heittoja. Mutta normaaleilla asuntomarkkinoilla asiat ovat toisinpäin. Hitasjärjestelmästä luopuminen sopisi varmaankin valtaosalle Hitasasunnoissa asujista, mutta pelkona olisi kyllä koko järjestelmän romuttuminen. Se johtaisi helposti esimerkiksi entistä suurempaan asuinalueiden sosiaalierojen kasvuun - segregoitumiseen. Maailmalta löytyy paljon esimerkkejä tällaisesta kehityksestä. Tuollainen kehitys on yhteiskunnalle todella kallista, niin sosiaalisesti kuin taloudellisestikin. Järjestelmän heikkouksia on pystyttävä parantamaan esimerkiksi asuntokantaa laajentamalla.

Vuokralla kaupungin luukussa

Helsingin kaupunki omistaa noin 50 000 vuokra-asuntoa. Poliittisen oikeiston suunnalla on aika-ajoin haluttu pienentää kaupungin asuntovarantoa myymällä vuokra-asuntoja. Tulevana työvoimapulan aikakautena asuntojen omistaminen on Helsingille erittäin suuri ja arvokas resurssi.

Muualla Suomessa on kokeiltu arava-tuettujen vuokra-asuntojen myyntiä lainaehtojen päätyttyä. Kokeilu on varmasti paikallaan. Mutta tällainen ongelma on alueilla, missä asuntojen markkinahinnat ovat romahtaneet esimerkiksi väestökadon seurauksena. Helsingin tilanne on toinen. Asuntopula on sitä luokkaa vuokra-asuntojenkin suunnalla, että Helsingin ei kannata myydä yhtään asuntoa pois.

Vuokra-asunnoista osa on aina siinä iässä, että peruskorjaustarve on edessä. Vuokra-asumisjärjestelmämme heikkouksiin kuuluu näihin peruskorjauksiin varautuminen. Suomessa ei ole pystytty luomaan rahastoivaa järjestelmää peruskorjauksia silmälläpitäen. Tätä ovat esittäneet asunto-olojamme tutkineet asiantuntijat tutkimuksissaan. Kannatan ajatusta. Tosin vuokratasot ovat korkeita jo ilman rahastointia, varsinkin kun vanhojen vuokra-asuntojen aravalaina-ajat ovat olleet kohtuullisen lyhyitä. Myös vuokrien tasausjärjestelmiä kehitettäessä on muistettava vanhenevien talojen peruskorjaustarve.

Helsingissä on joka tapauksessa edessä tilanne, jossa nopeaan tahtiin syntyy paljon peruskorjaustarvetta, jonka rahoitus ei ole mahdollista pelkillä vuokrankorotuksilla. Valtion mukaantulo on tässä välttämätöntä.

Vuokra-asuntorahoituksen painopistettä on entistä enemmän siirrettävä alueille, joilla asunnoista on huutava pula. Muuten ajaudumme Ruotsin kaltaiseen tilanteeseen, jossa valtio rahoitti avosylin asuntorakentamista ympäri koko maan suuremmin pohtimatta mahdollisia seurauksia. Rakentaminen kohdentui pääosin alueille, missä asunnoista ei nykyisin enää ole tarvetta. Maksu on valtava ja maksajana on ruotsalainen veronmaksaja. Aluepolitiikkaa pitää tehdä, mutta myös politiikan tuloksia on seurattava. Suomella ei ole varaa Ruotsin virheisiin. Asuntopolitiikka aluepolitiikan välineenä ei ole niin tehokas kuin monet muut aluepoliittiset panostukset. Tällaisia ovat esim. panokset aluekeskusten kilpailukykyyn.

Euro ja uusi maailma

Euron mukanaan tuoma korkotaso on tullut asuntorakentajillekin pienenä yllätyksenä. Suomen pankin pääjohtajakin on ollut nyt huolissaan lainakannan kasvun ja matalan korkotason tuomista riskeistä. Markkamarkkinoilla asuntolainat olisivat nousseet jo aikoja sitten, nyt vain euribor menee alaspäin. Suomen asuntolainakanta ei paljon euron kolikossa paina. Tämä kaikki on johtanut arava-ehtojen kilpailukyvyttömyyteen markkina-lainoihin verrattuna. Arava-lainaehtoja ei ole laskettu, vaikka aravarakentaminen on hyytynyt kovilla asuntopula-alueilla lähes olemattomiin.

Yleishyödylliset rakentajat (VVO, SATO) valittavat huonoja lainaehtoja. En tiedä valittaisivatko, jos markkinakorot olisivat jotakin muuta. Koko tilanne on kuitenkin saatava ratkaistuksi piakkoin. Asuntopulan ja lainaehtojen perässä juoksevat ihmiset ottavat huimia riskejä. Euribor voi myös kohota, ja omistusasuminen kallistua sietämättömälle tasolle.

Vaikka on selvää, että omistusasumisen erilaisia malleja on kehitettävä, on myös luotava uudenlaisia rahoitusinstrumentteja tuettuun vuokra-asumiseen. Ja samalla hyvää aravajärjestelmää ei saa tuhota. Sen avulla Suomeen on luotu suuri määrä asuntoja niitä tarvitseville.

Suomeen on luotu myös lainsäädäntöä, jolla on haluttu edesauttaa markkinaehtoisen vuokra-asuntokannan muodostumista. On selvää, että tämän ohella Suomeen tarvitaan ns. tavallisia vuokramarkkinoita, joita kunnat tai valtio tukevat yksin tai yhdessä. Maailmaan ei vielä ole luotu järjestelmää, jossa pelkkä markkinoiden säätelemä asuntotuotanto olisi onnistunutta. Markkinaheilahtelut ovat nopeita ja usein ennalta arvaamattomia - asuminen taas vaatii aina hyvin pitkän ajanjakson suunnittelua.

Asunnottomuus tilastoharhako?

Tilastoissa näkyy varsin hankala nykyisen asuntopolitiikan ongelma. Suhteellisen korkean väestönkasvun alueilla asunnottomuus on lisääntymässä. Helsingin osuus Suomen noin 10 000 asunnottomasta on kasvanut 50%:sta 70%:iin. Osasyynä tähän on se, että erilaisissa asuntoloissa asuvat luetaan asunnottomiksi. Voidaan siis sanoa, että Helsinki on ottanut enemmän vastuuta koko Suomen asunnottomuudesta.

Kaupungin sosiaalisen eheydenkin nimissä tätä vastuuta on jatkossa jaettava tasaisemmin läpi pääkaupunkiseudun, jotta jo nyt havaittavaa vastakkainasettelua eri ihmisryhmien välillä ei pääse syntymään. Asianlaita on sama muunkin voimakkaasti tuetun asumisen osalta. Tukiasumisen jakaminen laajalle alueelle on myös yhteiskuntataloudellisesti edullista. Slummiutumiskehitys, jota onneksi Suomessa ei ole havaittavissa, ei myöskään silloin pääse alulle.

Palvelutalot - minne ne sitten rakennetaan?

Suomessa on parhaillaan käynnissä voimakas sosiaali- ja terveystoimen rakennemuutos. Raskaasta ja kalliista laitospainotteisesta hoivatyöstä pyritään siirtymään enemmän erityyppisen avohoidon suuntaan. Suurten ikäluokkien tullessa eläkeikään asialla on kiire.

Laitoshoidon vähentäminen ei ole yksinkertainen asia, ja ongelmia syntyy helposti. On kuitenkin niin, että avohoidon palveluita tarvitaan paljon lisää. Tässäkin haasteessa pääkaupunkiseudun kuntien on oltava paremmassa yhteistyössä keskenään. On vaarana, että vanhuspalveluiden synnyttämän kustannuspeikon pelkääminä kunnat pyrkivät priorisoimaan asukkaitaan. Huonoja esimerkkejä on jo näkyvissä. Tällainen kehitys ei saa jatkua.

Kuntien on kyettävä jakamaan vastuuta. Jos näin ei käy, on pohdittava muita hallintomalleja paremman olotilan aikaansaamiseksi. Nyt on jo selvää, että kapenevien valtionosuuksien aikakaudella yksikään yksityinen kunta ei ole riittävän kyvykäs palveluiden tarjoaja. Palaan jo aikaisemmin tarjoamaani mahdollisuuteen ylikunnallisesta ja selkeästä poliittisesta päätöksentekomekanismista, jolla myös vanhusten avohoidon tarpeet hoivataloineen pystyttäisiin ratkaisemaan.

Asuntoasioille oma ministeri

Suomalaisten asumisen taso on kehittynyt nopeasti. Me käytämme entistä pienemmän osan ansioistamme asumiseen, joskin taso on vielä korkea. Pääkaupunkiseudun asuntokysynnän ja -tarjonnan välinen kuilu näyttää pysyvän vielä pitkään suurimpana ongelmana. Halukkaita asujia on enemmän kuin on asuntoja saatavilla. Yksin Helsingissä rakentaminen kykenee tyydyttämään vain kohtuudella sen asuntotarpeen, joka asumisväljyyden kasvu tuo mukanaan. Vuosaaren satama tuo kauan kaivatun helpotuksen asiaan aikanaan, mutta se ei riitä.

Me tarvitsemme paljon suurempaa seudullista yksituumaisuutta asunto-ongelmiimme. Maan hallitus ei voi tässä myöskään vetäytyä vastuusta. Suurimpia Uudenmaan kansainvälisen kilpailukyvyn esteitä jatkossa on asuntotilanne. Valtion roolina ei voi olla vain tilanteen seuranta taaempana.

Suurimpana ongelmana on vuokra-asuntojen puute. Arava-ehtojen parantaminen ei voi olla ainut vaihtoehto tilanteeseen. On luotava vaihtoehtoja ja mekanismeja, joissa sosiaalinen vuokratuotanto kohdentuu paremmin niitä asuntoja tarvitseville.

Asunto-ongelmat ovat tuttuja jokaiselle suomalaiselle. Tulevan hallituksen on pystyttävä keskittymään tähän ongelmaan erityisellä vakavuudella. Asuntoasioita ei voi hoitaa jonkin muun ministeriön yhteydessä. Asuntoasioilla pitää olla oma ministerinsä.

Koko Suomen kansainvälisen kilpailukyvyn oleellinen haaste on pääkaupunkiseudun asunto-ongelmien ratkaisu. Se ei onnistu päivässä tai vuodessa, mutta se voi onnistua, jos kääritään hihat ylös ja selvitysten sijaan ryhdytään ratkaisemaan ongelmia.

Arto Bryggare

Helmikuu 2003